Llega la nueva Ley Hipotecaria: conoce todas las claves
La nueva Ley de Crédito Inmobiliario como se ha bautizado la Ley Hipotecaria, ya ha entrado en vigor, Consumidores, bancos y notarios son los principales afectados por las modificaciones, después de tres años de espera para su implantación después de que fuera aprobada en febrero por el Congreso de los Diputados. En Euriux Abogados, hoy te contamos cuáles son las principales novedades y cómo te afecta.
Cuando los consumidores vayan a firmar una hipoteca, la entidad financiera va a analizar en profundidad la solvencia del interesado. Además, tendrán que recibir una documentación por parte del banco con la suficiente antelación como para estudiarlos. Ahora habrá que hacer dos visitas al notario y el banco podrá obligar al que quiera un crédito hipotecario a hacerse un seguro, aunque no tiene por qué ser el que ofrezca la entidad
¿Cómo se obtendrá el préstamo hipotecario?
Una vez que el cliente decida contratar una hipoteca con una entidad concreta, la figura del notario adquiere protagonismo. Ellos deben dar fe de que las entidades han entregado la documentación precontractual con la antelación debida, que se ha prestado asesoramiento e información individualizada sobre las cláusulas contenidas y que el cliente entiende todos los aspectos, mediante la realización de un test.
La solvencia del cliente no puede basarse solo en el valor del inmueble hipotecado o en el hecho de que este se vaya a revalorizar, porque puede que no ocurra. De esta manera, se acaba con la práctica de dar una hipoteca solo por el valor de tasación de la vivienda. El banco sólo podrá conceder la hipoteca si esta evaluación indica que es probable que el cliente pague. Si deniega el crédito, el banco debe informar sin demora y por escrito de ello y explicar los motivos, según otra de las normas de la Ley Hipotecaria.
Las tres principales novedades de la Ley Hipotecaria es que se limitan las comisiones por amortización, se especifica quién debe abonar los gastos vinculados a la constitución del crédito y se endurecen las condiciones para que un banco inicie los trámites de un desahucio.
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Más transparencia, desaparece la cláusula suelo
La ley prohíbe totalmente este tipo de conceptos y define, en su artículo 21.3, que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.
Si el banco concede el crédito, debe proporcionar al cliente varios documentos al menos diez días naturales antes de la firma. Uno de ellos es la Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN, en la que consta la información sobre el cliente y las características del préstamo (tipo de interés, cantidad, gastos, comisiones, cuotas…). Este documento es vinculante para el banco.
Otro es la Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE, donde se informa al consumidor de la existencia de cláusulas o los índices de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. Si el préstamo es a interés variable, el banco debe aportar un documento específico donde se simule cómo quedarían las cuotas a pagar en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Por otro lado, el consumidor debe tener desglosados la totalidad de gastos asociados a la firma del contrato, y si el banco exige un seguro de hogar, las condiciones de este seguro deben estar por escrito.
Gastos de Hipoteca y Comisiones
los bancos se harán cargo de los gastos de notaría, registro, gestoría y del polémico Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El cliente, por su parte, sólo tendrá que asumir los costes de tasación.
La ley establece el derecho del banco a que se le pague una compensación (la pérdida financiera) cuando el reembolso se produzca en los primeros años del contrato, pero con ciertos límites. Si el cliente decide amortizar con una hipoteca de tipo variable, el banco podrá cobrar como máximo una comisión del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los primeros cinco años de vigencia del contrato o un 0,25% en los tres primeros años.
La ley dice que sólo se puede aplicar una de las dos comisiones. Si la hipoteca es de interés fijo, durante los diez primeros años de vigencia del contrato, la comisión no podrá superar el 2% del capital reembolsado anticipadamente. Tras esos diez años, el límite será del 1,5%. Respecto a la comisión de apertura, si se pacta entre ambas partes que exista se debe de abonar de una sola vez y debe englobar los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Otras novedades sobre comisiones son que el caso de novación o subrogación, si el contrato pasa de interés fijo en sustitución de otro de interés variable, la comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Después no puede exigirse comisión ninguna. Esto no significa que no haya que pagar nada en caso de subrogación: la ley hipotecaria dice que hay que compensar al banco con la parte proporcional de los impuestos y los gastos que abonó cuando se constituyó el crédito.
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